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金融市场波动下的本港住宅楼市前景分析

2020-05-29 责任编辑:

鉴于市场对环球经济放缓和美国即将加息的忧虑,近期环球金融市大幅波动,并引发市场对本港楼市前景的关注。在过去12年楼市的升浪中,本港楼价曾在2008年环球金融海啸和2011年欧债危机及美国历史性地被下调信贷评级出现了调整,前者于2008年6月至2008年12月下调了17%,后者则由2011年6月至2012年1月下调了不到5%,两者的调整幅度都不算太大,惟现时的环球经济和楼市情况均与当时大为不同。

首先是本港的楼价水平,本轮住宅楼市上升了接近12年,现时楼价的水平已分别较2008年6月及2011年6月的高位超出138%及60%,与本港经济过去数年仅温和增长的情况并不匹配,故若现时本港楼市面对一场新的外部冲击,其所受的打击理应较上述两次危机为大。

无疑,现时环球金融市场大幅波动,一些以出口大宗商品为主的新兴市场经济和货币所面对的调整压力甚大,但与亚洲金融风暴时期相比,目前这些新兴市场国家除了拥有可观的外汇储备外,其浮动汇率亦可发挥自我调节的作用,加上经济基本因素有所改善,故相信本轮新兴市场危机不会大规模地爆发。至于中国方面,其经济基本面其实是众多国家之中最强的,一方面今年经济增长率料不会与7%左右的目标有太大差距,加上低通胀、经常帐盈余、低财政赤字、低外债、高外汇储备等支持,另一方面内地仍然实施资本管制,且内地当局在货币、财政以及其他政策上仍有足够能力维持经济和金融系统稳定,故爆发金融危机的机会相信不大。因此,本轮环球金融市场波动和新兴市场危机所带来的影响力和震撼力料不能与美国次按危机和欧债危机相比。

此外,过去数年支持本港楼市上升的低息环境亦产生了一些变化。8月底,联储局在Jackson Hole举行年会,联储局副主席费希尔指出美国经济增长强劲,通胀料将逐步回升,令市场忧虑美国有机会在9月份加息。然而,在中国经济放缓、商品价格滑落,以及市场动荡下,相信有不少委员仍担心美国经济下行的风险正在升温。因此,联储局是以在9月份加息仍具不确定性,但在今年内加息的机会仍然较高。然而,面对环球经济的高度不确定性,加上其他主要央行仍在扩大货币宽鬆的力度,未来联储局加息的步伐料将相当缓慢,且不排除在开始加息两三次后,或有一段观察期,预料联储局将以摸着石头过河的方式来处理本轮利率正常化的过程,故其对楼市的影响将会较为温和。再者,金管局近日在联滙制下的强方兑换保证水平共承接了42.8亿美元沽盘,变相在市场注资331.7亿港元,令银行体系总结余增至3,238亿港元。在港元结余增大和资金充裕下,港息料将长期维持于近乎零息水平,故即使美国年内加息,本港跟随加息的时间亦有可能滞后。

另外,本届特区政府一直加大力度增加短、中、长期的土地和房屋供应,虽然增加供应并非一朝一夕可以完成的,但相信在经济和金融市场波动加剧下,特区政府仍会维持其加大土地供应的策略,推售土地的步伐不会受到太大的影响。在这一背景下,发展商应不会过份惜售其发展项目,料会採取货如轮转的策略,故若未来市况未能在短期内好转的话,不能排除个别发展商或会以较积极的态度割价出售,对整体楼市带来压力,惟目前地价和建筑费仍然高企,发展商大幅割价的机会亦不大。

因此,预料一手市场将夺去部份二手市场的成交,加上二手业主一般较为惜售,特别是政府落实了额外印花税政策,对在取得物业后36个月内出售的业主徵收额外印花税,变相减低部份二手业主出售物业的诱因。再者,金融管理局已七次推出按揭贷款的审慎监管措施,故绝大部份业主的按揭成数不高,且2011年的数字显示本港有近六成居住在自置物业内的业主是没有按揭及贷款,反映本港家庭住户的财政状况健康,预料因经济需要而大幅割价卖楼的业主为数不多。在上述背景下,预期未来数月本港二手楼市成交将会萎缩,住宅楼价则有机会先行整固,并从7、8月份的高峰回落数个百分点,但若没有爆发足以影响全球的大规模金融危机的话,本港住宅楼市出现大幅下跌的概率仍然不高。

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